Cebraspe 2024 · Sistema Financeiro Nacional

Question

No que diz respeito às instituições financeiras, a suas funções e
aos seus instrumentos de captação e aplicação de recursos, julgue
os itens a seguir.
As operações de crédito, a pessoas naturais, garantidas por
imóveis residenciais são consideradas operações de crédito
imobiliário e submetem-se às regras dessas operações, o que
inclui a necessidade de atualização do saldo devedor pela
taxa referencial e taxa de juros não superior a 12% ao ano.

C) Certo
E) Errado

Accepted Answer

Gabarito oficial: Errado. O item está **errado** porque confundiu a **garantia da operação** com a **finalidade do crédito**. Uma operação de crédito concedida a pessoa natural e garantida por imóvel residencial não se transforma, automaticamente, em **crédito imobiliário**. Pode ser, por exemplo, um empréstimo pessoal com garantia de imóvel — o chamado *home equity* — em que o imóvel serve apenas como garantia real, sem que o recurso seja destinado à aquisição, construção, reforma ou produção de imóvel.

O **crédito imobiliário**, especialmente no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação — SFH —, tem disciplina própria e normalmente está ligado ao financiamento habitacional. A lógica do SFH, prevista na **Lei n.º 4.380/1964** e em normas do Conselho Monetário Nacional, é fomentar o acesso à moradia, com regras específicas para captação, direcionamento de recursos, garantias e condições contratuais. Portanto, o simples fato de haver um imóvel residencial como garantia não basta para enquadrar a operação nesse regime.

Também está incorreta a afirmação de que essas operações necessariamente exigiriam **atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial — TR** e **juros não superiores a 12% ao ano**. Essas condições podem aparecer em determinadas operações habitacionais, especialmente vinculadas ao SFH, mas não constituem regra geral para todo empréstimo garantido por imóvel. Em operações livres, as partes podem pactuar outras taxas, índices e encargos, observadas as normas bancárias e de proteção ao consumidor.

A pegadinha da Cebraspe está justamente em usar uma característica acessória — a garantia por imóvel residencial — para impor o regime jurídico de uma operação com finalidade específica. Para fins de prova, grave: **garantia imobiliária não é sinônimo de crédito imobiliário**. O enquadramento depende da natureza e da destinação da operação, não apenas do bem dado em garantia.

Sistema Financeiro Nacional — Cebraspe 2024

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