FGV 2024 · Direito Civil

Question

Buscando
cem
mil
reais
emprestados
para
abrir
um
estabelecimento
comercial,
Abelardo
procurou
Mirtes,
prometendo pagar-lhe de volta em um ano e oferecendo a ela,
em garantia hipotecária, uma sala comercial de que é
proprietário. Entretanto, Mirtes, alegando que a execução da
hipoteca é muito burocrática e custosa, propôs a Abelardo a
seguinte estratégia: ele vende a ela a sala comercial pelos cem
mil reais imediatamente, mas eles preveem no contrato a
prerrogativa de ele recomprar o imóvel em um ano, pelo valor
atualizado e com juros. Desse modo, ele recebe o dinheiro, mas,
caso não pague de volta, ela já detém a propriedade do imóvel
dado em garantia.
O negócio proposto por Mirtes configura:

A) compra e venda com pacto de retrovenda, mas deve ser
reputado simulado, pois tem por fim efetivar pacto
comissório;
B) compra e venda com reserva de domínio, mas o contrato em
questão deve ser declarado nulo por configurar hipótese de
fraude à lei;
C) alienação fiduciária em garantia, e é um contrato válido por
constituir modalidade legalmente regulada de negócio
indireto;
D) venda a contento, que envolve estipulação válida de pacto
marciano, já que a garantia imobiliária tem valor pré-
estabelecido;
E) contrato estimatório, em que se efetiva negócio processual
com o fim de agilizar a execução extrajudicial da garantia
imobiliária.

Accepted Answer

Gabarito oficial: A. A alternativa **A** é a correta porque, embora o contrato tenha aparência de **compra e venda com pacto de retrovenda** — instituto previsto nos arts. **505 a 508 do Código Civil** —, a finalidade real do negócio não é vender o imóvel, mas **garantir o pagamento de um empréstimo**. Em outras palavras: Abelardo não quer alienar definitivamente a sala; Mirtes quer apenas assegurar que, se a dívida não for paga, ficará com o bem. Isso revela um negócio disfarçado, isto é, **simulação relativa**, nos termos do art. **167 do Código Civil**.

O ponto central é que o ordenamento jurídico **veda o pacto comissório** nas garantias reais. O art. **1.428 do Código Civil** dispõe que é nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga no vencimento. A lógica é proteger o devedor contra a perda automática de um bem possivelmente muito mais valioso que a dívida, exigindo-se execução regular, avaliação, alienação e eventual restituição do excedente.

Aqui, Mirtes propõe justamente uma forma de contornar essa proibição: em vez de constituir hipoteca, simula uma venda imediata com direito de recompra. Mas, substancialmente, o que se pretende é que o imóvel funcione como garantia e, no inadimplemento, permaneça automaticamente com a credora. Por isso, a FGV considera o negócio **simulado**, pois sua causa concreta é encobrir pacto comissório proibido.

A alternativa **C** é tentadora, mas está errada porque a **alienação fiduciária em garantia** é negócio típico, legalmente disciplinado, especialmente pela Lei **9.514/1997** no caso de imóveis. Nela há procedimento próprio de consolidação da propriedade e leilões, com proteção ao devedor. Não basta chamar qualquer venda com recompra de alienação fiduciária; é preciso observar a estrutura legal do instituto.

As demais alternativas também não se ajustam: **reserva de domínio** é típica da venda de coisa móvel, com retenção da propriedade pelo vendedor até o pagamento; **venda a contento** envolve aprovação subjetiva do comprador sobre a coisa; e **contrato estimatório** é aquele em que alguém recebe bens móveis para vender, pagando o preço ou devolvendo-os. Nenhuma dessas figuras corresponde à operação descrita, que é uma venda aparente usada para mascarar garantia real proibida.

Direito Civil — FGV 2024

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