FGV 2023 · Direito Civil

Question

A empresa X Ltda. mantinha contrato de locação comercial com
Ulisses. Ocorre que, dois meses antes do primeiro reajuste do
aluguel, a rua onde se situa o imóvel locado é interditada para
obra pública, o que leva a uma considerável perda do
movimento.
A sociedade empresária procura, insistentemente, Ulisses para
pedir a dilação do reajuste para depois da obra ou, quando
menos, para que os valores acrescidos sejam parcelados e pagos
após a retomada do movimento normal.
Como Ulisses nem sequer respondia às tentativas de contato, a
empresa X Ltda. ingressa com demanda judicial, julgada
procedente, ao final, sob o fundamento de que o locador, por sua
postura, violara a boa-fé objetiva. Condena-o, pois, a suspender o
reajuste enquanto durar a obra e em danos morais.
O caso retrata a aplicação do seguinte instituto jurídico:

A) dever de renegociar;
B) teoria da imprevisão;
C) teoria do desvio produtivo;
D) dever de mitigar os próprios prejuízos;
E) responsabilidade civil pela confiança.

Accepted Answer

Gabarito oficial: A. A alternativa **A está correta** porque o caso evidencia o **dever de renegociar**, decorrência da **boa-fé objetiva**. Nos contratos de execução continuada ou diferida, como a locação comercial, as partes não devem apenas cumprir literalmente o que foi pactuado: devem também observar deveres anexos de cooperação, lealdade e consideração pelos interesses legítimos da outra parte. Essa lógica decorre dos arts. **113**, **187** e **422 do Código Civil**, que impõem interpretação e execução contratual conforme a boa-fé.

Perceba que a empresa não pediu simplesmente para descumprir o contrato. Ela buscou Ulisses de forma insistente para ajustar temporariamente o reajuste diante de um fato externo relevante: a interdição da rua por obra pública, com queda considerável do movimento comercial. O ponto central da questão é que o locador **nem sequer respondeu** às tentativas de contato. Essa postura omissiva viola a boa-fé objetiva porque frustra o dever de diálogo e cooperação em situação de desequilíbrio superveniente.

A **teoria da imprevisão**, alternativa B, poderia parecer próxima, mas não é o melhor enquadramento. Ela está ligada à revisão ou resolução contratual por acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação excessivamente onerosa, conforme arts. **317**, **478**, **479** e **480 do Código Civil**. Aqui, porém, a banca destacou não propriamente a revisão judicial por onerosidade excessiva, mas a conduta do contratante que se recusou até mesmo a negociar. O foco está na **violação do dever de renegociação**, não na imprevisão em si.

As demais alternativas também não captam o núcleo do caso. A **teoria do desvio produtivo** envolve perda injusta de tempo útil do consumidor para resolver problema criado pelo fornecedor; não é essa a situação. O **dever de mitigar os próprios prejuízos** impõe ao credor evitar o agravamento do próprio dano, mas aqui se discute a postura do locador diante do pedido de readequação contratual. Já a **responsabilidade civil pela confiança** protege expectativas legitimamente criadas por uma parte na outra, mas o caso é mais específico: trata-se do dever de renegociar como expressão da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Direito Civil — FGV 2023

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