FGV 2022 · Direito Civil

Question

Em 2019, Adriana contratou promessa de compra e venda de
uma unidade autônoma residencial em empreendimento
imobiliário ainda em construção com a incorporadora
Cadência Construções S/A, no valor de R$ 700.000,00, dos
quais R$ 200.000,00 seriam pagos em parcelas com recursos
próprios pela promitente-compradora e o valor restante seria
financiado ao tempo da entrega da obra. A incorporação não
seguia o regime de patrimônio de afetação. O contrato
previa, ainda, que Adriana deveria pagar um valor específico
como comissão de corretagem, devida pela intermediação
do negócio, e estabelecia pena convencional, determinando
a perda de 80% do montante do preço já quitado por
Adriana na hipótese de inadimplemento absoluto de sua
parte. Tais cláusulas foram redigidas com destaque, e
Adriana prestou anuência específica quanto a tais pontos,
assinando ao lado das cláusulas. Passados alguns meses e
muito antes da época prevista para a entrega da obra, após
pagar à incorporadora o valor da comissão de corretagem e
quitar
algumas
parcelas
do
preço,
Adriana
ficou
desempregada e concluiu que não conseguiria honrar seu
compromisso. Assim, comunicou à incorporadora que desistia
da aquisição e requereu a restituição de todos os valores
pagos, nos termos da Lei nº 13.786/2018.
A respeito do caso, é correto afirmar que Adriana faz jus:

A) apenas à restituição de parte das quantias pagas referentes
ao preço, devidamente atualizadas, das quais perderá o exato
percentual previsto na pena convencional, diante do seu
inadimplemento absoluto;
B) à restituição integral das quantias pagas referentes ao preço,
devidamente atualizadas, mas não deve reaver a comissão de
corretagem, já que esta remunerava um serviço efetivamente
prestado;
C) à restituição integral da comissão de corretagem, na medida
em que a finalidade última da intermediação não foi atingida,
mas não deve reaver as quantias pagas referentes ao preço;
D) à restituição de parte das quantias pagas referentes ao preço
da unidade, devidamente atualizadas, das quais perderá
percentual inferior ao previsto na pena convencional, mas
não deve reaver a comissão de corretagem;
E) à restituição integral das quantias pagas referentes ao preço,
devidamente atualizadas, bem como deve reaver a
integralidade da comissão de corretagem, sendo totalmente
nula a pena convencional estipulada.

Accepted Answer

Gabarito oficial: D. A alternativa **D** está correta porque, no distrato por iniciativa do adquirente em incorporação imobiliária, a Lei nº 13.786/2018 autorizou a retenção de parte dos valores pagos ao incorporador. O ponto central é o **art. 67-A da Lei nº 4.591/1964**, incluído pela Lei do Distrato: se o contrato for desfeito por inadimplemento ou desistência do comprador, ele tem direito à restituição das quantias pagas, **atualizadas**, mas com deduções legais.

Como o empreendimento **não estava submetido ao regime de patrimônio de afetação**, a incorporadora pode reter, a título de pena convencional, até **25% da quantia paga pelo adquirente**. Se houvesse patrimônio de afetação, o limite poderia chegar a 50%, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. Portanto, a cláusula que previa perda de **80%** é abusiva no excesso: não é nula por completo, mas deve ser reduzida ao limite legal. Daí a formulação da alternativa D: Adriana reaverá parte dos valores pagos pelo preço, perdendo percentual **inferior ao previsto contratualmente**.

Quanto à **comissão de corretagem**, a lei expressamente permite sua dedução, desde que o dever de pagamento tenha sido informado de forma clara e destacada. O art. 67-A, caput, admite a dedução da comissão de corretagem, e o STJ também já consolidou a validade da transferência desse encargo ao comprador quando houver informação prévia e adequada, especialmente no Tema 938. No caso, a cláusula estava destacada e houve anuência específica de Adriana, o que afasta a restituição desse valor.

A alternativa **A** erra porque aplica literalmente a pena convencional de 80%, ignorando o limite legal de retenção. As alternativas **B** e **E** erram ao afirmar restituição integral do preço, pois a desistência partiu da compradora e autoriza retenção. A alternativa **C** inverte a lógica: a corretagem remunera a intermediação já realizada, não o sucesso futuro do financiamento ou a permanência do comprador no contrato. Assim, no distrato por culpa/desistência da adquirente, há restituição parcial do preço, com retenção limitada pela lei, e não há devolução da comissão de corretagem regularmente pactuada.

Direito Civil — FGV 2022

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