Cebraspe 2022 · Direito Civil

Question

Em caso de atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora,
o prejuízo do promitente comprador

A) excluirá os lucros cessantes.
B) deverá ser comprovado.
C) compreenderá o dano material e o moral, que é presumido.
D) será presumido e deverá corresponder à média do aluguel que
o comprador deixaria de pagar.
E) compreenderá somente o dano moral.

Accepted Answer

Gabarito oficial: D. A alternativa **D** está correta porque, no atraso injustificado na entrega de imóvel por culpa da construtora, o STJ firmou entendimento de que há **presunção de prejuízo material** ao promitente comprador. A lógica é simples: se o imóvel tivesse sido entregue no prazo, o comprador poderia **usar o bem**, **morar nele** ou **explorá-lo economicamente**, inclusive mediante locação. Por isso, os **lucros cessantes** são presumidos e costumam ser calculados com base no **valor médio de aluguel do imóvel** durante o período de atraso.

Esse entendimento decorre da responsabilidade contratual da construtora pelo inadimplemento da obrigação assumida, nos termos dos arts. **389**, **395** e **402 do Código Civil**. O art. 402 é especialmente importante: as perdas e danos abrangem, além do que o credor efetivamente perdeu, aquilo que **razoavelmente deixou de lucrar**. No caso do imóvel, o que o comprador deixou de usufruir é justamente o valor econômico correspondente ao uso do bem.

A alternativa **B** está errada porque exige prova concreta do prejuízo material, quando a jurisprudência admite a **presunção dos lucros cessantes** nessa hipótese. O comprador não precisa demonstrar, por exemplo, que já tinha um contrato de aluguel pronto ou que efetivamente pagou aluguel em outro local; basta o atraso culposo na entrega para surgir o dever de indenizar pelo período de indisponibilidade do imóvel.

Também estão incorretas as alternativas que tratam o dano moral como presumido. O atraso na entrega do imóvel **não gera dano moral automaticamente**; em regra, configura mero inadimplemento contratual, salvo situações excepcionais que ultrapassem o aborrecimento comum, como atraso excessivo, frustração grave de finalidade específica ou circunstâncias que afetem concretamente direitos da personalidade. Por isso, **A** erra ao excluir os lucros cessantes, **C** erra ao presumir dano moral junto com o material, e **E** erra ao limitar a reparação apenas ao dano moral.

Direito Civil — Cebraspe 2022

Fonte